Αποσβέσεις προσθηκών επί ακινήτων τρίτων
Τoυ Παναγιώτη Ψαριανού, προέδρου και διευθύνοντος συμβούλου της εταιρείας Φορολογικών και Συμβουλευτικών Υπηρεσιών «Γραφείο Ψαριανού Α.Ε.»
ΚΑΤΑ τη λειτουργία των επιχειρήσεων, ανακύπτουν σημαντικά θέματα, τα οποία δεν ρυθμίζονται από σχετικές φορολογικές διατάξεις.
Και είναι λογικό και επόμενο, με τη δομή και την πολυπλοκότητα του φορολογικού συστήματος, να υπάρχουν τέτοιες ανεπάρκειες που καλείται το υπουργείο Οικονομικών να αντιμετωπίσει άμεσα, όπου επισημαίνονται, αφού ταλαιπωρούνται και οι επιχειρήσεις, αλλά και οι αρμόδιες Υπηρεσίες του -όπως του ΚΕΦΟΔΕ-, προκειμένου να δώσουν απαντήσεις σε θέματα, των οποίων η φορολογική αντιμετώπιση δεν προβλέπεται. Και, φυσικά, δεν απαντούν ούτε καν στις γραπτές ερωτήσεις.
ΣΤΟ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΟ άρθρο, θα αναφερθούμε σε δύο τέτοιες περιπτώσεις. Βάσει της παρ. 6, του άρθρου 24, του Ν. 4172/13, «Η φορολογική απόσβεση ενός πάγιου περιουσιακού στοιχείου αρχίζει από τον επόμενο μήνα εντός του οποίου χρησιμοποιείται ή τίθεται σε υπηρεσία από τον φορολογούμενο κατ’ αναλογία με τους συντελεστές της παραγράφου 4».
ΣΤΗΝ ΠΑΡ. 9, της ΠΟΛ. 1103/15, διευκρινίζεται ότι «… αναφορικά με την έκπτωση δαπανών από τον μισθωτή για την ανέγερση κτίσματος σε ακίνητο τρίτου, στην παράγραφο 5.δ της ΠΟΛ. 1073/31.3.2015 εγκυκλίου μας αναφέρεται ότι στην περίπτωση ανέγερσης ακινήτου σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή, ο μισθωτής, εφόσον ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδά του, με βάση τις διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του ν. 4172/2013, τις δαπάνες που πραγματοποίησε για την ανέγερση του ακινήτου.
ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΖΕΤΑΙ ότι οι δαπάνες αυτές εκπίπτουν ισόποσα επιμεριζόμενες στα έτη της μίσθωσης, καθότι η ωφέλεια από τη χρήση του μισθίου εκτείνεται σε περισσότερα του ενός έτη.
Δεδομένου ότι οι δαπάνες για την πραγματοποίηση βελτιώσεων ή επεκτάσεων δεν διαφέρουν ουσιωδώς από τις δαπάνες ανέγερσης κτίσματος, τα ανωτέρω εφαρμόζονται και για τις δαπάνες αυτές (βελτιώσεων και επεκτάσεων), ανακαλουμένων όσων αναφέρονται σχετικά στην παράγραφο 5.ε της ΠΟΛ.1073/31.3.2015».
ΕΠΟΜΕΝΩΣ, όταν ο μισθωτής διενεργεί προσθήκες ή βελτιώσεις σε ακίνητο του εκμισθωτή, αυτές εκπίπτουν αναλογικά στα υπολειπόμενα έτη μίσθωσης.
ΕΠΙΣΗΣ, στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει κατώτατο όριο συντελεστή ούτε περιορισμός στο ύψος του συντελεστή απόσβεσης, όταν αυτός είναι μεγαλύτερος του ισχύοντος, βάσει των γενικών διατάξεων περί αποσβέσεων.
ΟΙ ΠΡΟΑΝΑΦΕΡΟΜΕΝΕΣ φορολογικές διατάξεις είναι σαφείς και δε χρειάζονται επεξηγήσεις. Ανακύπτουν, όμως, δύο ερωτήματα.
ΤΟ ΠΡΩΤΟ ερώτημα είναι: Τι Συντελεστής Απόσβεσης εφαρμόζεται επί των επενδύσεων σε ακίνητα τρίτων, όταν η σύμβαση μίσθωσης είναι ή καθίσταται αόριστης λήξης, όπως γίνεται σε περίπτωση αυτόματης ανανέωσης μετά τη λήξη της, σύμφωνα με το άρθρο 611 του Αστικού Δικαίου;
ΚΑΤΑ την άποψή μας, εάν η μίσθωση είναι αόριστης διάρκειας και εφόσον είναι αδύνατο να προσδιοριστεί συγκεκριμένος χρόνος ωφέλειας από τη χρήση του μισθωμένου ακινήτου, όπως απαιτείται από την παρ. 5.δ της ΠΟΛ.1073/31.3.2015 εγκυκλίου, θα πρέπει να εφαρμοστούν οι ισχύοντες συντελεστές απόσβεσης των γενικών διατάξεων, της παρ. 4, του άρθρου 24, του Ν. 4172/13.
ΤΟ ΔΕΥΤΕΡΟ ερώτημα είναι: Ποιος είναι ο συντελεστής απόσβεσης των προσθηκών και βελτιώσεων επί ακινήτων που γίνονται από τους μισθωτές σε ακίνητα των εκμισθωτών το τελευταίο διάστημα της μισθωτικής περιόδου που προβλέπεται από τη σύμβαση (π.χ. μερικούς μήνες πριν από τη λήξη της);
ΣΥΜΦΩΝΑ με την παρ. 8, του άρθρου 17, του Ν. 4308/14, «Γεγονότα που έγιναν εμφανή μετά τη λήξη της περιόδου (ημερομηνία αναφοράς), αλλά πριν από την ημερομηνία κατά την οποία το αρμόδιο όργανο εγκρίνει τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις για δημοσιοποίηση, αναγνωρίζονται στην κλειόμενη περίοδο, εφόσον αναφέρονται σε συνθήκες που υπήρχαν στο τέλος αυτής της περιόδου και επηρεάζουν τα κονδύλια του ισολογισμού και της κατάστασης αποτελεσμάτων».
ΣΤΗΝ ΠΟΛ. 2146/19, αναφέρεται ότι «… όπως έχει διευκρινισθεί με την ΠΟΛ.1069/2015 εγκύκλιό μας, σε περίπτωση πρόωρης λύσης της σύμβασης μίσθωσης, το σύνολο του υπολειπόμενου ποσού των δαπανών που έχει καταβληθεί για τη βελτίωση ή επέκταση που απομένει προς κατανομή θα δηλωθεί εφάπαξ από τον εκμισθωτή ως εισόδημα από ακίνητα στο φορολογικό έτος που επήλθε η λύση».
ΕΠΙΣΗΣ, στην ίδια Εγκύκλιο σημειώνεται ότι «Με βάση όλα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, τυχόν αναπόσβεστο υπόλοιπο δαπανών ανέγερσης κτίσματος ή βελτιώσεων και επεκτάσεων από τον μισθωτή σε ακίνητο κυριότητας του εκμισθωτή, κατά τον χρόνο πρόωρης λύσης της σύμβασης, μεταφέρεται σωρευτικά στα φορολογικά αποτελέσματα του φορολογικού έτους που επήλθε η λύση της μίσθωσης».
ΒΑΣΕΙ των προαναφερόμενων Διατάξεων και Εγκυκλίων, αλλά και της παρ. 5.δ της ΠΟΛ. 1073/31.3.2015 εγκυκλίου, θεωρούμε ότι, σε περίπτωση που οι προσθήκες και βελτιώσεις επί ακινήτων γίνονται -από τους μισθωτές σε ακίνητα των εκμισθωτών- το τελευταίο διάστημα της μισθωτικής περιόδου που προβλέπεται από τη σύμβαση (π.χ. μερικούς μήνες πριν τη λήξη της), θα πρέπει να υπάρξει ολοσχερής και εφάπαξ απόσβεση της αξίας τους με τη λήξη της Σύμβασης ή του
αναπόσβεστου υπολοίπου στον υπολειπόμενο χρόνο ισχύος της σύμβασης σε περίπτωση λύσης, αφού δεν υπάρχει η δυνατότητα επιμερισμού των αποσβέσεων των παγίων αυτών στοιχείων ανάλογα με τα έτη της μίσθωσης και συνέχιση της απόσβεσής τους στα έτη αυτά.
Προτιμώμενη πηγή στην Google
Για να εμφανίζονται περισσότερα άρθρα της Ναυτεμπορικής στις αναζητήσεις σας εύκολα και γρήγορα, πρέπει να προσθέσετε το site στις προτιμώμενες πηγές σας. Μπορείτε να το κάνετε πηγαίνοντας εδώ.
