Επαγγελματικά ακίνητα: Αύξηση ζήτησης, ανταγωνιστικές αποδόσεις

Σε μεταβατικό στάδιο φαίνεται να κινείται η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων και ειδικότερα των logistics, των ποιοτικών γραφείων και των big-box retail.

Οι αποδόσεις υποχωρούν, υποδηλώνοντας αυξημένη εμπιστοσύνη και ωρίμανση, ενώ ταυτόχρονα η ένταση των συναλλαγών ενισχύεται, αντανακλώντας την αυξανόμενη ζήτηση για περιορισμένο αριθμό ποιοτικών ακινήτων.

Την ίδια ώρα, παρά τη σταδιακή σύγκλιση με την υπόλοιπη Ευρώπη, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει υψηλότερες αποδόσεις σε σύγκριση με ώριμες αγορές, στοιχείο που διατηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ η άνοδος των συναλλαγών δείχνει ότι η αγορά αποκτά μεγαλύτερη κλίμακα.

Τα στοιχεία τα οποία προέρχονται από τη Savills Research και δημοσιοποιήθηκαν στο πλαίσιο πρόσφατης παρουσίασης της Premia ΑΕΕΑΠ προς επενδυτές, αποτυπώνουν τη μεταβολή των βασικών μεγεθών της αγοράς τόσο στις αποδόσεις και τα μισθώματα όσο και στους όγκους συναλλαγών.

Η εικόνα που προκύπτει είναι μιας αγοράς που κινείται προς χαμηλότερα yields και υψηλότερα ενοίκια, χωρίς πάντως να χάνει το πλεονέκτημα των αποδόσεων έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών.

Στα logistics, το prime yield στην περιοχή του Θριασίου διαμορφώθηκε το 2025 στο 6,8%, ενώ το prime rent φθάνει τα 5,75 ευρώ/τ.μ./ μήνα. Βάσει των στοιχείων οι αποδόσεις έχουν αποκλιμακωθεί αισθητά σε σχέση με τα υψηλότερα επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας, ενώ τα μισθώματα ακολουθούν ανοδική πορεία.

Στη σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η Ελλάδα εμφανίζει prime logistics yield 6,3%, έναντι 5,5% στην Πορτογαλία, 4,75% στη Γαλλία και 4,4% στη Γερμανία. Αυτό σημαίνει ότι η ελληνική αγορά προσφέρει απόδοση υψηλότερη κατά 0,80 ποσοστιαίες μονάδες από την πορτογαλική, κατά 1,55 μονάδες από τη γαλλική και κατά 1,90 μονάδες από τη γερμανική.

Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στα ποιοτικά γραφεία της Αθήνας. Το 2025 οι αποδόσεις διαμορφώνονται στο 5,8% για την αγορά των βορείων προαστίων και στο 5,65% για την αγορά του κέντρου, ενώ τα αντίστοιχα μισθώματα φθάνουν στα 35 και 34 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα. Σε επίπεδο συνολικής αγοράς, η Αθήνα εμφανίζει yield 5,26%, όταν το Λονδίνο City βρίσκεται στο 5,25%, η Βαρκελώνη στο 4,65%, το Άμστερνταμ στο 4,4%, το Μόναχο στο 4% και το Παρίσι επίσης στο 4%. Με άλλα λόγια, η απόδοση της Αθήνας είναι οριακά υψηλότερη από εκείνη του Λονδίνου City, αλλά και αισθητά υψηλότερη κατά 0,61 ποσοστιαίες μονάδες από τη Βαρκελώνη, κατά 0,86 από το Άμστερνταμ και κατά 1,26 μονάδες από Παρίσι και Μόναχο.

Στη μεγάλη οργανωμένη λιανική, δηλαδή στο big-box retail, η εικόνα είναι πιο σταθερή. Το 2025 τα prime yields στην Αθήνα διαμορφώνονται στο 7,5% και τα secondary στο 8,5%, ενώ τα αντίστοιχα μισθώματα φθάνουν στα 21 και 11,5 ευρώ ανά τ.μ. Η απόσταση μεταξύ prime και δευτερευόντων ακινήτων παραμένει εμφανής, τόσο στις αποδόσεις όσο και στα ενοίκια, κάτι που καταγράφει και τη σαφή διαφοροποίηση της αγοράς ανάλογα με την ποιότητα και τη θέση του ακινήτου.

Σε επίπεδο συναλλαγών, η αγορά εμφανίζει έντονες διακυμάνσεις από έτος σε έτος, αλλά και σαφή διεύρυνση σε σχέση με την αφετηρία της περιόδου. Το 2018 ο συνολικός όγκος συναλλαγών διαμορφώθηκε στα 175 εκατ., το 2019 στα 593 εκατ., το 2020 στα 445 εκατ. και το 2021 στα 380 εκατ. ευρώ. Από το 2022 και μετά καταγράφεται νέα άνοδος, με τα μεγέθη να ανέρχονται στα 732 εκατ. το 2022, στα 735 εκατ. το 2023, στα 717 εκατ. το 2024 και να εκτοξεύονται στα 1.463 εκατ. ευρώ το 2025.

Αναλυτικά, στα logistics οι συναλλαγές διαμορφώθηκαν στα 30 εκατ. το 2018, στα 33 εκατ. το 2019, στα 150 εκατ. το 2020, στα 90 εκατ. το 2021, στα 277 εκατ. το 2022, στα 220 εκατ. το 2023, στα 85 εκατ. το 2024 και στα 30 εκατ. ευρώ το 2025. Η κορύφωση καταγράφεται το 2022 και ακολουθεί αποκλιμάκωση, με το τελευταίο έτος να επιστρέφει στα επίπεδα του 2018.

Στα γραφεία, οι αντίστοιχοι όγκοι συναλλαγών ήταν 125 εκατ. το 2018, 395 εκατ. το 2019, 230 εκατ. το 2020, 240 εκατ. το 2021, 275 εκατ. το 2022, 370 εκατ. το 2023, 455 εκατ. το 2024 και 823 εκατ. ευρώ το 2025. Πρόκειται για την κατηγορία με τη μεγαλύτερη συμβολή στον συνολικό όγκο της αγοράς, αλλά και για εκείνη που δίνει την κύρια ώθηση το 2025.

Στο big-box retail, οι συναλλαγές διαμορφώθηκαν στα 20 εκατ. το 2018, στα 165 εκατ. το 2019, στα 65 εκατ. το 2020, στα 50 εκατ. το 2021, στα 180 εκατ. το 2022, στα 145 εκατ. το 2023, στα 177 εκατ. το 2024 και στα 610 εκατ. ευρώ το 2025. Η πιο έντονη μεταβολή καταγράφεται επίσης στο τελευταίο έτος, όταν η κατηγορία περνά σε σαφώς υψηλότερη κλίμακα.

Με βάση τα παραπάνω, η αύξηση του συνολικού όγκου συναλλαγών το 2025 προκύπτει κυρίως από τα γραφεία και το big-box retail, ενώ τα logistics κινούνται χαμηλότερα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη.