Επιμερισμός τεκμηρίου ανέγερσης οικοδομής και γονική παροχή
Της Τατιάνας Ψαριανού, αντιπροέδρου της Εταιρείας Φορολογικών και Συμβουλευτικών Υπηρεσιών – Γραφείο Ψαριανού Α.Ε. ΔΕΣΦΑ
ΈΝΑ ΚΑΙΡΙΟ ερώτημα που απασχολεί συχνά τα Φυσικά Πρόσωπα και χρήζει ανάλυσης για τη διευκόλυνση των φορολογούμενων, είναι ποιον επιβαρύνει και πώς επιμερίζεται το τεκμήριο ανέγερσης οικοδομής σε οικόπεδο του οποίου η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα.
ΒΑΣΕΙ του άρθρου 32, του Ν.4172/13, «Ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των εξαρτώμενων μελών του λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για: …γ) Αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης…».
ΣΥΜΦΩΝΑ με την ΠΟΛ.1076/2015, «Σε περίπτωση όπου από διαφορετικό πρόσωπο αγοράζεται η ψιλή κυριότητα και από άλλο η επικαρπία ακινήτου, σε καθέναν θα υπολογισθεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών.
Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής».
ΣΤΗΝ ΠΑΡ. 6, του άρθρου 65, του Ν.5219/2025, αναφέρεται ότι «Για τον προσδιορισμό της αξίας της ισόβιας ή αόριστου χρόνου επικαρπίας λαμβάνεται ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, το οποίο ορίζεται:
α) στα οκτώ δέκατα (8/10), αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το εικοστό (20ό) έτος της ηλικίας του,
β) στα επτά δέκατα (7/10), αν έχει υπερβεί το εικοστό (20ό),
γ) στα έξι δέκατα (6/10), αν έχει υπερβεί το τριακοστό (30ό),
δ) στα πέντε δέκατα (5/10), αν έχει υπερβεί το τεσσαρακοστό (40ό),
ε) στα τέσσερα δέκατα (4/10), αν έχει υπερβεί το πεντηκοστό (50ό),
στ) στα τρία δέκατα (3/10), αν έχει υπερβεί το εξηκοστό (60ό),
ζ) στα δύο δέκατα (2/10), αν έχει υπερβεί το εβδομηκοστό (70ό) και
η) στο ένα δέκατο (1/10), αν έχει υπερβεί το ογδοηκοστό (80ό) έτος της ηλικίας του…».
ΣΥΝΕΠΩΣ, όταν η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία του οικοπέδου ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα, το τεκμήριο ανέγερσης οικοδομής μέσα σ’ αυτό κατανέμεται μεταξύ τους με βάση την ηλικία του επικαρπωτή.
ΔΕΔΟΜΕΝΟΥ ότι το τεκμήριο ανέγερσης οικοδομής δεν τυγχάνει καμίας απαλλαγής, στην περίπτωση που το τέκνο είναι Ψιλός Κύριος -κάτι που αποτελεί συνηθισμένη περίπτωση και δεν καλύπτει με τα ατομικά του εισοδήματα το μέρος που του αναλογεί, παρέχεται η δυνατότητα στον γονέα να προβεί σε ισόποση γονική παροχή ώστε να αποφευχθεί η φορολόγησή του με βάση το τεκμαρτό εισόδημα.
ΒΑΣΕΙ της παρ. 1, του άρθρου 98, του Ν.5219/2025, «Ειδικά η γονική παροχή … προς τα πρόσωπα που υπάγονται στην Α’ κατηγορία της παρ. 1 του άρθρου 78 οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου, καθώς και η γονική παροχή … χρηματικών ποσών προς τα ως άνω πρόσωπα, η οποία διενεργείται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, υπόκεινται σε φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή δέκα τοις εκατό (10%), μετά την αφαίρεση εφάπαξ αφορολογήτου ποσού οκτακοσίων χιλιάδων (800.000) ευρώ…».
ΣΥΜΦΩΝΑ με την παρ. 1., του άρθρου 96, του Ν.5219/2025, «Σε περίπτωση απόκτησης με γονική παροχή εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα, με τους όρους και τις προϋποθέσεις του άρθρου 76: α) κατοικίας, δεν υπόκειται σε φόρο ποσό μέχρι διακόσιες χιλιάδες (200.000) ευρώ για κάθε ενήλικο άγαμο δικαιούχο.
Το ποσό αυτό ανέρχεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ, προκειμένου για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί ή χήρο ή άγαμο γονέα που έχει την επιμέλεια των τέκνων του, και προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα».
ΣΤΗΝ ΠΑΡ. 1, της Ενότητας Α, του άρθρου 76, του Ν.5219/2025, ορίζεται ότι «…Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων και των λοιπών αντίστοιχων κληρονομιαίων ακινήτων είναι εβδομήντα (70) τ.μ. ή ενενήντα (90) τ.μ. για τον δικαιούχο με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%), προσαυξανόμενα κατά είκοσι πέντε (25) τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά τριάντα (30) τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος και κατά σαράντα πέντε (45) τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο του δικαιούχου της απαλλαγής με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%), ανεξάρτητα από την ηλικία του».
ΕΠΟΜΕΝΩΣ, η εν λόγω γονική παροχή για την ανέγερση κατοικίας δεν υπάγεται στις διατάξεις περί απαλλαγής για Κτήση Α’ Κατοικίας, καθώς βασική προϋπόθεση για τη χορήγησή της είναι το τέκνο να κατέχει πλήρη κυριότητα επί του ακινήτου.
ΩΣΤΟΣΟ, εφαρμόζεται η απαλλαγή για γονική παροχή περιουσιακών στοιχείων ή χρηματικών ποσών (που μεταφέρονται μέσω τραπεζικού συστήματος), έως του ποσού των 800.000,00 €.
