Νέο πλαίσιο για τις πολυκατοικίες: Αλλάζουν οι κανόνες στη συνιδιοκτησία και κοινόχρηστα
Μία από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις των τελευταίων δεκαετιών στον τομέα της ακίνητης περιουσίας δρομολογεί το υπουργείο Δικαιοσύνης, με στόχο τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου που διέπει τη συνιδιοκτησία και τη λειτουργία των πολυκατοικιών. Σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπιση του βασικού νόμου για την οριζόντια ιδιοκτησία, η κυβέρνηση σχεδιάζει ένα ενιαίο νομοθέτημα που θα αντικαταστήσει το σημερινό πολύπλοκο καθεστώς των 1.116 διάσπαρτων νομοθετικών διατάξεων.
Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία φιλοδοξεί να επιλύσει χρόνια προβλήματα που ταλαιπωρούν εκατομμύρια ιδιοκτήτες, διευκολύνοντας τόσο τη διαχείριση των πολυκατοικιών όσο και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Στο επίκεντρο βρίσκονται ζητήματα όπως οι αποφάσεις για επισκευές και συντηρήσεις, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας και φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων, η είσπραξη κοινοχρήστων, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς και η αναμόρφωση των κανονισμών λειτουργίας των πολυκατοικιών.
Το σχέδιο αποτελεί συνέχεια των πρόσφατων παρεμβάσεων του υπουργείου στον χώρο της ακίνητης περιουσίας, όπως η μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου και ο νόμος 5142/2024, που αντιμετώπισε πολεοδομικές εκκρεμότητες οι οποίες εμπόδιζαν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Αυτή τη φορά, ωστόσο, η μεταρρύθμιση έχει πολύ ευρύτερο χαρακτήρα, καλύπτοντας το σύνολο των θεμάτων που αφορούν τη σύσταση, τη λειτουργία και τη διαχείριση της συνιδιοκτησίας.
Κατά την παρουσίαση της πρωτοβουλίας, ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης χαρακτήρισε το νέο νομοσχέδιο ως μία παρέμβαση που αποσκοπεί στην καλύτερη αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων, επισημαίνοντας ότι για πρώτη φορά επιχειρείται να ρυθμιστούν συνολικά όλα τα ζητήματα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία. Παράλληλα, ανακοίνωσε ότι πρόεδρος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής είναι η αρεοπαγίτης Κωνσταντίνα Εμμανουηλίδου, με στόχο το σχέδιο νόμου να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο του επόμενου έτους.
Από την πλευρά του, ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας υπογράμμισε ότι το σημερινό νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο συμπληρώνει σχεδόν έναν αιώνα ζωής, δεν ανταποκρίνεται πλέον στις σύγχρονες ανάγκες. Όπως ανέφερε, η νομοπαρασκευαστική επιτροπή θα αποτελείται από 13 μέλη, μεταξύ των οποίων πανεπιστημιακοί, δικαστικοί λειτουργοί, εκπρόσωποι του δικηγορικού και συμβολαιογραφικού κόσμου, του Ελληνικού Κτηματολογίου, του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας και της ΠΟΜΙΔΑ.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου, θα εξεταστεί η δημιουργία διαφορετικών κατηγοριών αποφάσεων στις πολυκατοικίες, ανάλογα με τη σοβαρότητα και τη φύση των παρεμβάσεων. Με τον τρόπο αυτό θα περιοριστούν τα σημερινά αδιέξοδα, όπου ακόμη και η άρνηση ενός μόνο συνιδιοκτήτη μπορεί να εμποδίσει σημαντικές εργασίες. Παράλληλα, προβλέπεται η θεσμική κατοχύρωση του ρόλου του διαχειριστή, με δυνατότητα ανάληψης της διαχείρισης από δικηγόρους ή εξειδικευμένες εταιρείες.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στον τρόπο λήψης αποφάσεων. Το υπουργείο εξετάζει την καθιέρωση πλειοψηφίας 51% για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν την επισκευή, τη συντήρηση, την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων, περιορίζοντας τις περιπτώσεις όπου απαιτείται ομοφωνία. Στόχος είναι να διευκολυνθούν αναγκαίες παρεμβάσεις που σήμερα καθυστερούν ή ματαιώνονται εξαιτίας των αυστηρών προϋποθέσεων συναίνεσης.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ακόμη ευκολότερη τροποποίηση των κανονισμών των πολυκατοικιών, ειδική διαδικασία για την ταχύτερη είσπραξη των κοινοχρήστων, δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού για μελλοντικές εργασίες, καθώς και υποχρεωτική ασφάλιση των κτιρίων.
Παράλληλα, ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην επίλυση ιδιοκτησιακών προβλημάτων που εκκρεμούν εδώ και δεκαετίες. Ανάμεσα στις αλλαγές που εξετάζονται περιλαμβάνονται η καλύτερη αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν, η διαχείριση των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, αλλά και η δυνατότητα συνένωσης ή διαχωρισμού διαμερισμάτων ακόμη και σε περιπτώσεις όπου οι υφιστάμενοι κανονισμοί προβλέπουν περιορισμούς.
Στις βασικές προτεραιότητες της μεταρρύθμισης βρίσκεται επίσης η εναρμόνιση της νομοθεσίας με τη λειτουργία του Ελληνικού Κτηματολογίου, την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, ώστε να αντιμετωπιστούν προβλήματα που δυσχεραίνουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων και την καταγραφή των ιδιοκτησιών.
Αλλαγές σχεδιάζονται και στις δικαστικές διαδικασίες που αφορούν τη διανομή ακινήτων μεταξύ συνιδιοκτητών, με στόχο τη σημαντική επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης μέσω της υποχρεωτικής υποβολής τεχνικών στοιχείων και της ηλεκτρονικής διασύνδεσης με το Κτηματολόγιο. Όπως ανέφερε ο υπουργός Δικαιοσύνης, υποθέσεις που σήμερα απαιτούν πολυετή δικαστική διαδρομή θα μπορούν να ολοκληρώνονται μέσα σε περίπου έξι μήνες.
Παράλληλα, το νέο νομοθετικό πλαίσιο φιλοδοξεί να δώσει σαφείς λύσεις σε σύγχρονες πηγές αντιπαραθέσεων μεταξύ συνιδιοκτητών, όπως η λειτουργία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και η εγκατάσταση σύγχρονων ενεργειακών υποδομών στις πολυκατοικίες.
Η αφετηρία της μεταρρύθμισης είναι η διαπίστωση ότι ο βασικός νόμος του 1929 θεσπίστηκε σε μία εποχή όπου οι πολυκατοικίες ήταν ελάχιστες, ενώ σήμερα αποτελούν την κυρίαρχη μορφή κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα. Οι αλλαγές στην αγορά ακινήτων, η ενεργειακή μετάβαση και η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου έχουν δημιουργήσει νέες ανάγκες, τις οποίες το ισχύον πλαίσιο αδυνατεί πλέον να καλύψει.
Με το νέο νομοσχέδιο, το υπουργείο Δικαιοσύνης επιδιώκει να μειώσει τις δικαστικές διαμάχες μεταξύ συνιδιοκτητών, να επιταχύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων, να διευκολύνει τις ενεργειακές αναβαθμίσεις και να δημιουργήσει ένα σύγχρονο, ενιαίο και λειτουργικό πλαίσιο που θα ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της ελληνικής πολυκατοικίας.
Πηγή: skai.gr
Διαβάστε τις Ειδήσεις σήμερα και ενημερωθείτε για τα πρόσφατα νέα.
Ακολουθήστε το Skai.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.
