Νέα Golden Visa, μειωμένος ΦΠΑ στην κατασκευή, Ενιαίος Φορέας Στέγασης

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5200/17.08.2026 η υπ’ αριθμ. 1/2026 απόφαση της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής, με την οποία εγκρίθηκε η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035. Η Στρατηγική αποτελεί το ενιαίο στρατηγικό πλαίσιο για τον σχεδιασμό, τον συντονισμό και την υλοποίηση της στεγαστικής πολιτικής της χώρας και διαρθρώνεται σε τρεις στρατηγικούς πυλώνες και εννέα επιμέρους στόχους.

Βασικά σημεία.

• Η Στρατηγική περιλαμβάνει 50 μέτρα στεγαστικής πολιτικής, εκ των οποίων 14 νέα προτεινόμενα (10 άμεσης προτεραιότητας και 4 μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις).
• Ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τα 6,5 δισ. ευρώ.
• Προβλέπεται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής και Εξειδικευμένου Ταμείου – Θεματοφύλακα.
• Η Στρατηγική οργανώνεται σε 5 ενότητες: (α) Πλαίσιο και Προκλήσεις, (β) Στοχοθεσία, (γ) Μέτρα, (δ) Σχέδιο Υλοποίησης, (ε) Συμπεράσματα.
• Προβλέπεται αναθεώρηση ανά διετία.
• Από την απόφαση δεν προκαλείται πρόσθετη δαπάνη πέραν των ήδη προβλεπόμενων πιστώσεων και χρηματοδοτικών εργαλείων.

Τα μέτρα ανά πυλώνα

Πυλώνας 1: Αύξηση προσφοράς

Ο πρώτος πυλώνας αφορά την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικίας, μέσω της αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, της ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας και της ρύθμισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της Golden Visa.

Εκτός από τα υφιστάμενα μέτρα:

• Πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»: επιδότηση 60% των δαπανών ανακαίνισης κενής κατοικίας (δαπάνες έως 13.500 ευρώ, μέγιστη επιδότηση 8.100 ευρώ), με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον 3 ετών.
• Κατασκευή φοιτητικών εστιών μέσω ΣΔΙΤ: προϋπολογισμός 737,5 εκατ. ευρώ, εκτιμώμενη δυναμικότητα 8.600 κλίνες σε έξι πανεπιστημιακά ιδρύματα.
• Απαλλαγή φόρου εισοδήματος από ενοίκια για 3 έτη, για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κενό ακίνητο ή ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια μίσθωση (μισθωτήρια από 8.9.2024 έως 31.12.2026, ακίνητα έως 120 τ.μ.).
• Πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» (ΕΣΠΑ): επιχορήγηση έως 95% των επιλέξιμων δαπανών, με ανώτατο ποσό 36.000 ευρώ και προϋπολογισμό 480 εκατ. ευρώ.
• Προσαύξηση ΕΝΦΙΑ κατά 100% για τα έτη 2026-2028 σε πιστωτικά ιδρύματα, αγοραστές και διαχειριστές πιστώσεων για κενά διαμερίσματα και μονοκατοικίες.
• Κοινωνική Αντιπαροχή: αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας για κοινωνικές κατοικίες, με τουλάχιστον 30% των κατοικιών να παραμένει στην αναθέτουσα αρχή για κοινωνική μίσθωση (α΄ διαγωνισμός: 8 ακίνητα σε Παιανία, Λάρισα, Καλαμάτα, Πύργο – 130 μονάδες).
• Κοινωνικές κατοικίες σε ανενεργά στρατόπεδα: 435 εκατ. ευρώ από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο για 2.350 κατοικίες υψηλής ενεργειακής κατηγορίας σε 4 στρατόπεδα.
• Κοινωνική στέγαση των πλέον ευάλωτων ομάδων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη: πιλοτικό πρόγραμμα με 50 ανακαινισμένα διαμερίσματα.
• Προσωρινοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων έως 31.12.2026.
• Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, αυξημένο για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις από νομικά πρόσωπα και φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα.
• Απαγόρευση βραχυχρόνιας εκμίσθωσης των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω Golden Visa (άρθρο 64 ν. 5100/2024).
• Αύξηση ορίου ελάχιστης επένδυσης Golden Visa: σε 800.000 ευρώ για Αττική, ΠΕ Θεσσαλονίκης, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, και σε 400.000 ευρώ για τη λοιπή επικράτεια.
• Περιορισμός της επένδυσης Golden Visa σε ένα ακίνητο άνω των 120 τ.μ., ώστε να αποτρέπεται η σωρευτική αγορά περισσότερων μικρών ακινήτων.

Προτείνονται και τα εξής νέα μέτρα:

1. Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών

Επιτάχυνση, απλοποίηση και μεγαλύτερη διαφάνεια της αδειοδότησης, με αναβάθμιση των ψηφιακών εργαλείων (e-Άδειες, Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης), διαλειτουργικότητα δεδομένων, αυτοματοποιημένους ελέγχους και αξιοποίηση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης για την επαλήθευση δικαιολογητικών. Φορέας υλοποίησης: ΥΠΕΝ.

2. Ψηφιακή πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης με κρατικές εγγυήσεις

Πλατφόρμα όπου ιδιοκτήτες θα καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση και οι φοιτητές θα αντιστοιχίζονται με πιθανούς συγκατοίκους. Η λειτουργία της θα συνοδεύεται από κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες (κάλυψη μέρους του κινδύνου μη καταβολής ενοικίου ή ζημιών), τυποποιημένες διαδικασίες μίσθωσης και κριτήρια καταλληλότητας των κατοικιών. Φορέας υλοποίησης: ΥΠΑΙΘΑ.

3. Ψηφιακή πλατφόρμα σε νησιωτικούς δήμους για στέγαση δημοσίων υπαλλήλων

Οργανωμένη καταγραφή και παρακολούθηση των στεγαστικών αναγκών δημοσίων υπαλλήλων σε νησιωτικούς δήμους με αυξημένη στεγαστική πίεση και αντιστοίχιση διαθέσιμων κατοικιών με τις καταγεγραμμένες ανάγκες. Φορέας υλοποίησης: ΥΠΕΣ.

4. Χρηματοδοτικά κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές

Χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου ή άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία (με κύρια πηγή την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων) για την κατασκευή προσιτών και κοινωνικών κατοικιών σε περιοχές με αυξημένη στεγαστική πίεση, με υποχρέωση διάθεσης μέρους των νέων κατοικιών έναντι κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος.

5. Εξειδικευμένο πρόγραμμα παραχώρησης γης σε νησιά

Αξιοποίηση δημόσιας γης σε νησιωτικές περιοχές μέσω σχημάτων παραχώρησης σε αναδόχους, με υποχρέωση ανάπτυξης κατοικιών που θα διατίθενται με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας, ιδίως για εργαζομένους σε δημόσιες υπηρεσίες.

6. Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής

Κεντρικός μηχανισμός συντονισμού και εφαρμογής της εθνικής στεγαστικής πολιτικής, που καλύπτει το θεσμικό κενό μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ) το 2012, με διασύνδεση με το Κτηματολόγιο. Θα ασκεί πρωτίστως συντονιστικές, υποστηρικτικές και διαχειριστικές αρμοδιότητες, ενώ η κυριότητα των ακινήτων μπορεί να παραμένει στους υφιστάμενους κυρίους. Χρηματοδότηση: ΕΣΠΑ 2021-2027 (3 εκατ. ευρώ).

7. Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης

Τοπικοί μηχανισμοί διαμεσολάβησης μεταξύ ιδιοκτητών, δήμων και κοινωνικών υπηρεσιών, οργανωμένοι εντός των Κέντρων Κοινότητας των δήμων, για την καταγραφή διαθέσιμων ακινήτων και την υποστήριξη της κοινωνικής και προσιτής μίσθωσης. Χρηματοδότηση: ΕΣΠΑ 2021-2027 (κατ’ εκτίμηση 6,5 εκατ. ευρώ).

8. Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας

Ειδικός μηχανισμός για τη δημιουργία, ανάπτυξη και μακροχρόνια διαχείριση αποθέματος κοινωνικών και προσιτών κατοικιών, με λειτουργία ανατροφοδοτούμενου μηχανισμού (revolving fund): τα έσοδα από μισθώσεις θα επανεπενδύονται στην επέκταση, αναβάθμιση και συντήρηση του κοινωνικού στεγαστικού αποθέματος.

9. Πολεοδομικά κίνητρα για ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας σε επιλεγμένες περιοχές

Ειδικά πολεοδομικά σχέδια και στοχευμένα κίνητρα (όπως αύξηση συντελεστή δόμησης και επιτάχυνση διαδικασιών επανάχρησης ανενεργών κτηρίων), υπό την προϋπόθεση ότι μέρος της αναπτυσσόμενης επιφάνειας ή των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική – προσιτή στέγαση.

10. Εξειδικευμένη κατηγορία Golden Visa

Δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων, αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα μεμονωμένο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με ρητό αποκλεισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης και μηχανισμό παρακολούθησης της χρήσης.

Πυλώνας 2: Στεγαστική συνδρομή

Εκτός από τα υφιστάμενα μέτρα:

• Επιστροφή Ενοικίου: ετήσια εφάπαξ επιστροφή ενός ενοικίου (έως 800 ευρώ για κύρια κατοικία, με προσαύξηση 50 ευρώ ανά εξαρτώμενο τέκνο, και έως 800 ευρώ για φοιτητική κατοικία), με 877.267 ωφελούμενους και προϋπολογισμό 201,6 εκατ. ευρώ.
• Επίδομα Στέγασης: 70 έως 210 ευρώ μηνιαίως, με προϋπολογισμό 300 εκατ. ευρώ για το 2026 και 425.060 ωφελούμενους.
• Φοιτητικό Στεγαστικό Επίδομα: αυξημένο από 1.000 σε 1.500 ευρώ (2.000 ευρώ με συγκατοίκηση), και 2.000 ευρώ για σπουδές εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης (2.500 ευρώ με συγκατοίκηση).
• Επίδομα στεγαστικής συνδρομής ανασφάλιστων υπερηλίκων: ισούται με το μίσθωμα, με ανώτατο όριο 362 ευρώ μηνιαίως.
• Πρόγραμμα ΚΑΛΥΨΗ: πλήρης κάλυψη μισθώματος τριετίας για νέους 25-39 ετών δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.
• Κίνητρα επανακατοίκησης Βορείου και Κεντρικού Έβρου: ενίσχυση έως 10.000 ευρώ, με προβλεπόμενη επέκταση στις ΠΕ Δράμας, Κιλκίς, Σερρών, Φλώρινας, Πέλλας και Καστοριάς.
• «Στέγαση και Εργασία για αστέγους ΙΙ & ΙΙΙ»: επιδότηση ενοικίου, ψυχοκοινωνική στήριξη και επιδότηση εργασίας/κατάρτισης (συνολικά 30 εκατ. ευρώ, ενώ σχεδιάζεται και το πρόγραμμα IV).
• Δομές Φιλοξενίας Αστέγων: 34 δομές με δυναμικότητα 1.122 κλινών.
• Πλατφόρμα Διαχείρισης Στεγαστικών Αιτημάτων: ηλεκτρονική διασύνδεση των φορέων που παρέχουν υπηρεσίες σε αστέγους.

Προτείνεται και το εξής νέο μέτρο:

Ανάπτυξη θεσμικού πλαισίου, μηχανισμών και εργαλείων για την εφαρμογή κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής και την αντιμετώπιση της αστεγίας

Δημιουργία, στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, μηχανισμού έγκαιρου εντοπισμού, καταγραφής, διάγνωσης αναγκών, άμεσης παρέμβασης και διασύνδεσης με υπηρεσίες για άτομα που διαβιούν σε συνθήκες έλλειψης στέγης ή επισφαλούς στέγασης. Περιλαμβάνει σχέδιο θεσμικών παρεμβάσεων, πληροφοριακό σύστημα συγκέντρωσης δεδομένων, μελέτη αξιολόγησης των δομών αστέγων και δράσεις επιμόρφωσης και ευαισθητοποίησης. Χρηματοδότηση: ΕΣΠΑ 2021-2027 (1,81 εκατ. ευρώ).

Πυλώνας 3: Διαμόρφωση Πλαισίου Εφαρμογής και Μακροχρόνιας Βιωσιμότητας

Ο τρίτος πυλώνας καλύπτει την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, τις δομικές μεταρρυθμίσεις (φορολογικά μέτρα) και το σύστημα διακυβέρνησης της στέγασης.

Εκτός από τα υφιστάμενα μέτρα:

• Προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ»: χαμηλότοκα ή άτοκα στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας. Το «Σπίτι μου ΙΙ» (2 δισ. ευρώ) διεύρυνε τα ηλικιακά όρια σε 25-50 ετών, την αξία ακινήτου έως 250.000 ευρώ και το ανώτατο δάνειο σε 190.000 ευρώ, με 15.188 εγκρίσεις.
• «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου»: άτοκη χρηματοδότηση 5.000-25.000 ευρώ για ενεργειακή αναβάθμιση (80 εκατ. ευρώ).
• «Εξοικονομώ 2025»: 924 εκατ. ευρώ, με 20.840 ωφελούμενα νοικοκυριά.
• «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για νέους»: 300 εκατ. ευρώ για περίπου 20.000 νέους.
• Ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση φοιτητικών εστιών ΙΝΕΔΙΒΙΜ: 224 εκατ. ευρώ για 10 συγκροτήματα εστιών.
• Μείωση φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα με καθιέρωση ενδιάμεσου συντελεστή (άρθρο 8 ν. 5246/2025), με ισχύ από 1.1.2026.
• Σταδιακή κατάργηση ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκων (άρθρο 10 ν. 5246/2025) από 1.1.2026, με όριο 1.700 κατοίκων για παραμεθόριες περιοχές.
• Μείωση ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων μεσοσταθμικά κατά 34%.
• Κατάργηση φόρου γονικών παροχών – δωρεών για συγγενείς Α΄ βαθμού για μεταβιβάσεις αξίας έως 800.000 ευρώ.
• Φορολογικά κίνητρα για χρήση ηλεκτρονικών συναλλαγών: έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα του 30% των δαπανών επισκευής και συντήρησης κατοικίας, έως 5.000 ευρώ ετησίως (παρατάθηκε και για το 2026).
• Ψηφιακή Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής: ενιαίο ψηφιακό σημείο ενημέρωσης για το σύνολο των στεγαστικών προγραμμάτων.
• Μελέτη Εθνικής Στρατηγικής Στεγαστικής Πολιτικής: συγκέντρωση και ανάλυση δεδομένων για τεκμηριωμένο σχεδιασμό.

Προτείνονται και τα εξής νέα μέτρα:

1. Επέκταση προγράμματος «Σπίτι Μου»

Αντί της άμεσης επιδότησης επιτοκίου από εθνικούς – κοινοτικούς πόρους, προβλέπεται η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, όταν χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους (κατά το πρότυπο του γαλλικού Prêt à Taux Zéro). Η επέκταση μπορεί να συμπεριλάβει και επιδότηση για την αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο.

2. Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών

Φορολογικό κίνητρο σε κατασκευαστικές εταιρείες για την ανέγερση κατοικιών που θα εκμισθωθούν μακροχρόνια με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα, με βάση την Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει μειωμένο συντελεστή για «την παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής». Προβλέπεται συνδυασμός και με άλλα φορολογικά κίνητρα (ενδεικτικά, απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ). Ευρωπαϊκά πρότυπα: Πορτογαλία (6%), Γαλλία (10%).

3. Θεσμοθέτηση εθνικού δείκτη τιμών

Δημιουργία ενιαίου και αξιόπιστου μηχανισμού παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο, με συνδυαστική αξιοποίηση στοιχείων μεταβιβάσεων, μισθώσεων, τραπεζικών αποτιμήσεων και φορολογικών δηλώσεων (κατά το πρότυπο του γερμανικού Mietspiegel). Ο δείκτης θα λειτουργεί πρωτίστως ως εργαλείο διαφάνειας και παρακολούθησης, ενώ επισημαίνεται ρητά ότι επί του παρόντος δεν εξετάζεται η εφαρμογή οποιουδήποτε συστήματος διοικητικού καθορισμού ή θέσπισης ανώτατου ορίου σε τιμές μισθωμάτων.

Δείτε την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035